Cedolare Secca anche per Locazioni ad Aziende: la Cassazione conferma
Premessa: novità sulla cedolare secca nei contratti con imprese
Con le recenti sentenze n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che la cedolare secca può essere applicata anche nei contratti di locazione a uso abitativo stipulati con imprese o lavoratori autonomi, purché l'immobile mantenga la sua destinazione abitativa. Questo orientamento si pone in contrasto con quanto finora sostenuto dall’Agenzia delle Entrate, che aveva escluso tale possibilità.
Cosa prevede la normativa sulla cedolare secca
L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 regola l'applicazione della cedolare secca, un regime fiscale opzionale che consente al locatore persona fisica di sostituire l'IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, con un'imposta fissa sul reddito da locazione di immobili ad uso abitativo.
La norma esclude espressamente:
- le locazioni effettuate nell’esercizio di impresa, arti o professioni da parte del locatore;
- ma non dice nulla sul soggetto conduttore, cioè su chi prende in affitto l’immobile.
Cosa cambia con le sentenze della Cassazione
La Corte ha confermato che:
- L’importante è che l’immobile sia ad uso abitativo.
- Non ha rilevanza il fatto che il conduttore sia un’impresa o un libero professionista.
- Conta solo che il locatore sia una persona fisica e che non agisca nell’ambito di attività di impresa o professione.
In concreto, questo significa che può essere applicata la cedolare secca anche se l’affitto è stipulato con una società, ad esempio per ospitare un dipendente o un amministratore (uso foresteria).
Il parere (non ancora aggiornato) dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha sempre escluso la cedolare secca in questi casi, seguendo la sua interpretazione della Circolare 26/E del 1° giugno 2011. Tuttavia, alla luce delle sentenze della Cassazione, il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha affermato che l’Agenzia intende attendere il consolidamento giurisprudenziale prima di aggiornare la propria posizione.
Conseguenze pratiche per i contribuenti
Ad oggi:
- L’applicazione della cedolare secca nei contratti con imprese è giuridicamente legittima, secondo la Cassazione.
- Tuttavia, l’Agenzia non ha ancora aggiornato l’applicativo RLI: se si inserisce una partita IVA come conduttore, non è possibile scegliere l’opzione della cedolare.
Pertanto:
- È auspicabile un intervento chiarificatore dell’Agenzia;
- I contribuenti che rientrano in questa casistica possono valutare la presentazione di un’istanza di interpello o fare riferimento alle sentenze in caso di contenzioso.
Conclusione
L’evoluzione giurisprudenziale apre nuove possibilità per i proprietari privati che affittano immobili ad uso abitativo anche a imprese. La cedolare secca, con aliquote agevolate e semplificazioni fiscali, può dunque diventare una scelta percorribile anche in questi casi, inattesa del definitivo allineamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
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